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今日地產新聞摘要
2010年8月30日
【蘋果日報】西半山世紀撻定新盤天匯,恒基地產(012)昨低調推出22伙價單,半數是撻定重售單位,定價「原地踏步」,按照去年10月原價推售,只有1伙屬新推單位,為61樓B室半複式單位,定價3.38億元發售,呎價 6萬元。至於早前由秦善文等人購入的6伙天匯單位,包括呎價逾7萬元特色戶,則未見重新推售。

曾創下呎價7.1萬元「天價」成交的天匯,賣出單位大部份撻定收場,並惹起市場揣測交易造假疑雲。正當立法會及各方促請調查有關交易之際,恒地昨低調地在網頁公佈一張新價單。

價單顯示22伙單位中,僅1伙屬全新推售單位,為61樓B室半複式單位,5636方呎,定價3.3816萬元,呎價6萬元。10伙為今年5月價單內舊單位。另11伙為撻定重售單位,定價全部維持去年10月推出時水平,呎價2.47萬至4.13萬元。消息指,天匯今年5月底推出10伙,過去3個月該批單位未聞獲承接。

【明報】明天(31日)地政總署將拍賣九龍塘義德道1號地皮。雖然可建樓面僅7.7萬方呎,但是毗連的地皮(3號、5號),早已放入勾地表,隨時可勾出拍賣,若買家日後也購入這兩幅毗連地皮,便有機會合併成可建樓面16.8萬方呎的大型地皮發展。由於地皮可塑性高,估計競投氣氛激烈。本報統計,預測最高的樓面地價,每呎約1.4萬元,或將打破今年6月何文田前山谷道二期地皮,以呎價1.28萬元創出的「九龍地王」紀錄。

將拍賣的地皮佔地2.58萬方呎,可建樓面面積7.75萬方呎。以6.59億元或每方呎8507元勾地,市場估計,成交價將介乎9.3億至11億元,即每方呎12,000至14,199元,較底價高出41%至67%(見表)。中原地產指出,目前同區的指標屋苑如畢架山一號及畢架山峰,二手均價為1.4萬及1.7萬元。

美聯物業假設1號地皮,以興建1500方呎單位計算,只能提供50伙。如此細規模項目,本應不是大發展商目標。然而,測量師指出,與拍賣地皮毗連的義德道3號、5號,已在勾地表內,隨時可以被勾出,兩幅地皮合併後可建樓面增加至16.8萬方呎,可建大型單位便增加至112伙,令大發展商興趣大增,勢令競投氣氛加劇。

天俊測量師行指出,上述兩幅地皮,早於06年已列入勾地表,賣地章程附件列明,在符合附帶條件及完成地契修訂下,兩地皮可合併發展,惟08年6月地政總署突然抽起附件,令兩地的合併效應消失。不過,地政總署在拍賣前,又突然將附件還原,令地皮回復原來的吸引力。

【成報】現時市區可重建地皮甚少,各發展商爭相收購舊樓物業重建,當中一幢位於銅鑼灣舊樓,近日獲私募基金豐泰地產投資成功收購90%業權,估計物業收購呎價近1.1萬元。至於,餘下的10%業權涉近24伙單位,將進行強制拍賣,預計1年後便可收集所有業權。該物業涉總樓面面積約23萬方呎,料將打造成為商店及優質甲級寫字樓的綜合項目。

消息指,是次涉及物業為銅鑼灣中央樓,而新地早前曾經對該物業進行收購,但因集團名聲過大,最終收購失敗收場,其後由本地另一舊樓收購公司於7 至8 年前,逐戶進行收購,直至最近成功收足逾9成業權,再轉至豐泰地產投資旗下,據了解,餘下的10%業權涉近24伙單位,當中有部分業主現已失去聯絡,需經過登廣告找回該批業主,若最終尋人失敗,將隨法律程序,在1年後收回,再進行強制拍賣。業內人士指,料該物業完成收購後,將可能轉讓給新地作重建發展,另外,現時於銅鑼灣區內的商廈平均呎價約7,000元,而是次收購項目金額可謂遠超過同區物業平均售價。

資料顯示,各大發展商近期於銅鑼灣不斷收購舊樓項目,包括去年長實以4.5億元購入北角電氣道133至139號,另斥1.3億元購入土瓜灣馬頭圍道77至85號,兩個項目合共涉及5.8億元。另外,以銅鑼灣為發展據點的金朝陽,去年透過強制拍賣統一銅鑼灣希雲街48至50號業權,地盤面積約1.2萬方呎,可建住宅樓面約9.6萬方呎,而商業樓面約18萬方呎。至於旗下銅鑼灣登龍街5 至29 號項目,將發展成一幢銀座式商廈。

【新報】雖然早前賣地成績超標,惟在政府出招壓抑樓市陰霾下,買家入市態度轉趨審慎,一二手市場表現淡靜。有二手投資者急於出貨,將地產代理的佣金調高及減價,希望能盡快套現,反映對後市並不樂觀。至於一手市場,在缺乏大型新盤推售的情況下,過去周六、日僅錄得20宗成交,按周急挫逾五成,是今年新春期假後28周新低。

樓市前景欠明朗,二手市場難獨善其身,當中上半年積極活躍於美孚新的師奶兵團亦實行「有出無入」。據區內代理透露,部份師奶兵團近日積極沽貨,雖然劈價的情況並不嚴重,但他們將代理佣金由樓價1%,調高到1.5%至2%,務求盡快出貨。

本月至今,美孚新邨共錄得約110宗二手成交,當中有二十多個單位屬師奶兵團沽出。另外,該代理又透露,師奶兵團近個多星期已暫停入貨,反映她們對後市仍採取觀望態度。

【星島日報】政府月中打壓樓市後,令樓市急速「降溫」,雖然明日政府拍賣九龍塘地皮,但市場觀望氣氛較濃,有準買家仍未看清後市而轉買為租,市場多個新盤錄零星交投,而二手屋苑過去兩日交投略為放緩,其中柴灣杏花邨、藍田匯景花園、將軍澳廣場、屯門時代廣場等屋苑過去兩日錄得零成交局面;另外,部分屋苑有業主減價,減幅由百分之三至一成不等,亦有業主加佣及提供長成交期吸客。

中原住宅部董事總經理陳永傑表示,政府推出新措施速見成效,樓市急降溫,相信措施長遠有利維持物業市場健康發展,雖然樓市進入整固期,成交量較上月減少,但最近已見趨向平穩,本港經濟基調良好,樓市長遠仍見樂觀。

【東方日報】中原林龍南稱,天后栢景臺2座中層F室,面積1,112方呎,售1,240萬元,呎價約11,151元,原業主自九七年持有至今,現轉售帳面獲利60萬元。利嘉閣丁培鴻稱,鰂魚涌逸樺園1座中層D室,面積792方呎,以725萬元成交,呎價約9,154元,原業主於○三年一手購入單位,至今轉售獲利365萬元,升幅逾1倍。

美聯黃家明稱,九龍灣德福花園P座低層15室,獲用家以約320萬元承接,呎價約5,307元,原業主持有約七年賺約191.2萬元,升幅高近1.5倍。

美聯鄧達榮稱,將軍澳新都城2期7座中層G室,以266萬元成交,呎價5,155元,屬市場高價,原業主持有約四年賺約99.2萬元。

【文匯報】政府本月中再度出招抑樓市,雖然未能阻止豪宅拍賣價以高於市場預期成交,但高價賣地並未有為市場帶來利好消息,持續推高的樓價令買家入市轉趨審慎,而且,金管局收緊按揭貸款限制,一連串措施令買家卻步,周末二手樓市交投大降。美聯物業分行資料顯示,該行十大屋苑二手成交紀錄連續兩周破半年新低,過去兩日(28至29日)錄得26宗,較前周的(21至22日)的29宗再跌1成,再創今年2月下旬周末成交27宗新低。該行數字更顯示,8月份十大屋苑交投僅得約200宗,較7月周末的約370宗下跌約46%。而一手成交則下跌近半至約21伙。