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樓市檢閱之當中原城市指數不再領先
(賀正皓) 2010年12月18日
賀某寫這篇文章,不是為評擊中原城市指數而寫。

12月10日星期五,中原地產公佈「中原城市領先指數CCL」,指數為89.41點,比兩週前的88.24點,升1.33%。運房局曾致電中原查詢指數的各項數據收集及計算方法,了解為何「領先指數」會與客觀趨勢背馳。(《明報》於12月14日獨家披露了這則新聞 )

沒調查沒發言權,我們試試了解何謂「中原城市指數」:

1.1999年,中原和城大合作研發樓市指數,取名「中原城市指數」(Centa-City Index)
2.中原城市指數分「每月」和「每週」
3.每月指數的代號為「CCI」, 每週指數的代號為「CCL」(「領先指數」)
4.CCI以政府「田土廳的住宅登記成交」數據編制,CCL以中原地產的「住宅臨時買賣合約成交」數據編制;
5.在CCI 和 CCL之下,再分「大型屋苑指數」
6.每月大型屋苑指數的英文代號為「CCI Mass」,每週大型屋苑指數的為「CCL Mass」
7.2004年, 在大型屋苑指數再衍生「每月」和「每週」的「分區指數」
8.每月和每週分區指數沒有英文代號, 看來中原數據部都覺得自己太煩了
9.採用田土廳數據的CCI未能提供貼市資訊,但採用中原臨約成交數據的CCL比較貼市
10.計算方法看http://www.centadata.com/cci/notes_c.htm

今次受質疑的指數是「中原城市領先指數 CCL」(每週公佈, 見圖):

11月26日公佈2010/11/15 - 2010/11/21的指數,報88.24點 (11月19日政府出招)
12月 3日公佈2010/11/22 - 2010/11/28的指數,報88.58點
12月10日公佈2010/11/29 - 2010/12/05的指數,報89.41點
12月17日公佈2010/12/06 - 2010/12/12的指數,報88.27點

政府出招日是11月19日,坊間想知道財爺19日出招後的威力,於是人人等睇下週星期五,即11月26日公佈的CCL指數。不過坊間不知道11月26日公佈的CCL指數,是反映上週11月15日至11月21日的市況;在這期間,只有20日和21日受政府出招影響,僅佔統計日數兩天,數據有欠完整,政府在12月10日質疑11月26日的CCL指數為何高出上週的1.33%,實在有點兒那個。

12月3日公佈的CCL指數報88.58點,比上週升0.39%,指數反映11月22日至11月28日的市況,在這期間,樓市完全受政府出招影響。 12月10日公佈的CCL指數報89.41點,比上週升0.94%,比前週升1.33%,指數反映11月29日至12月5日的市況。很明顯,CCL指數的走勢,明顯與客觀趨勢背馳。 坊間一直知道CCL是採用中原促成的臨約數據計算,但當領先指數被質疑時,中原才澄清「領先」指數是根據「預計正式買賣合約日期」計算,與坊間期望的以「臨時買賣合約日期」計算有出入(簽臨約後,一般隔14天後才簽正約),另採用的數據樣本,會涵蓋約三周前的臨約數據,圖表派數據派如夢初醒,領先指數不再領先。

有測量師指出,政府樓市數據嚴重滯後,中原城市指數較能反映樓市現,這點賀某是同意的,但指數仍與坊間期望有很大距離。

李永達表示,地監局應規定代理,要一如發展商在5個工作天內上報最新成交,這是政客言論。作為小業主的, 對自己賣樓一事定當守口如瓶,生怕隔離鄰舍知道問長問短,賀某有多少身家,根本不想公告天下;再者,若代理公佈臨約成交,放盤業主又會收到其他經紀電話騷擾,有經紀或會跟你告狀,說其競爭對手把你單位賣平,或遊說業主撻訂重售,或游說剛賣樓的業主買新樓等等,總之是是非非不勝其煩。

坊間爭論指數採集的數據,應否用臨約日期,我的高見是,把臨時合約日作統計數據是絕對可以的,製作指數的代理只需免責聲明,指出有關指數存在誤差,用者不論賺蝕,一律後果自負。做數據統計的人有種習性,就是不其然執着數據上的一些小瑕疵,我姑且當中原城市指數有百份之九十的準繩度,若中原新製一個住宅臨時買賣合約領先指數,即使準繩度有百份之六七十,相信市民是不會拒絕這個可指點一時迷津的領先參考數據。再者,10宗住宅買賣成交,平均會有多少宗撻訂個案? 問問身邊代理,住宅物業撻訂的情況只是偶然發生,不會是經常性,如此這般,用臨時買賣日期作統計數據是沒有問題的。

萬種行情歸於市,萬種市況見於圖;
萬種圖表出於數,萬種數據集於統。

可進入http://www.centadata.com/cci/cci.htm 點選「查詢過往數據資料」

論施永青撐中原城市指數

明天12月19日,是港府出招鎮壓樓市第一個月紀念日,坊間會有紀念活動,但仲未知邊個搞。

早前施永青認為代理遊行難獲市民同情,可知他果然相當「襟撈」識時務,我看到的潛台詞是他不想跟市民玩對立,因得罪市民會拖累中原品牌形象。若施永青不想「得罪」市民,是否要考慮在中原城市領先指數的基礎上,把臨時合約日作為統計數據,使指數真正的「領先」,並「每週」發放。

施永青認為,指數是不受市場情緒影響的,亦不會為政府的施政所需而服務。除了成交數據,再沒有其他因素足以影響中原城市指數,指數絕對反映真實市況。施永青更認為,傳媒報導的成交案例是刻意挑選出來的,是以偏概全的報道方式,容易令市民對實際市況產生錯覺,加上今次樓價上升並非由炒家造成,所以沒有炒家不等於樓價不會繼續升。

施永青真高手,一口聲就窒爆政府,我欣賞他「指數不會為政府的施政所需服務」的偉論。至於他說的「傳媒報導的成交案例是刻意挑選出來的,是以偏概全的報道方式」也有一部份是事實,讀者可參考以下兩則同日新聞:

《細價連約盤無人吼》2010年12月16日 (東方日報)
http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&com=&id=10330

《屋苑頻錄投資者購連約盤》2010年12月16日 (星島日報)
http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&com=&id=10334

樓市新聞,一半是記者從地產經紀和地產商處得來,耀眼的標題,是記者們被迫交功課或其上司要求他們為取閱讀者而設,但這不是重點。我認為,新聞來源本身就存在盲點,做記者的人最清楚,每個區域,每個屋苑,本身都有獨特的市況,很難同步。